——以济南高新区租赁实践为视角
（济南高新区规划建设部）
在全球化竞争日趋激烈的今天，人才已成为驱动创新、引领发展的核心战略资源，成为衡量一个国家、一个地区核心竞争力的关键指标。建设人才高地，汇聚天下英才而用之，成为从国家到地方谋求高质量发展的战略共识和紧迫任务。各地围绕人才高地的建设竞相发力，政策比拼日趋白热化。济南高新区，作为济南市经济发展的主引擎、主阵地、主力军，始终将人才工作置于发展的“C”位。
人才高地并非凭空而起，亦非仅靠重金延揽便可一蹴而就，单靠传统的政策优惠、资金扶持已难以形成持久吸引力，它需要肥沃的土壤、适宜的生态、强大的磁力。一个地区对人才的吸引力、凝聚力、承载力，根本上取决于其社会治理的效能、公共服务的水平、人居环境的品质，以及由此衍生出的归属感、成就感和幸福感。人才，特别是青年人才、高层次人才，在选择一座城市、一个区域时，愈发看重其综合发展环境，尤其是“安居”这一基本需求能否得到妥善、便捷、有尊严的解决。
“安居”方能“乐业”。住房问题，是关乎人民群众切身利益的重大民生问题，也是影响人才流向与稳定性的关键因素。对于济南高新区这样一个产业密集、企业众多、年轻人才持续涌入的区域而言，住房租赁市场的健康、稳定与便捷，直接关系到人才的获得感、认同感、安全感，进而影响到高新区创新创业的活力与后劲。
面对人才多元化的住房需求与市场供给不匹配、服务不完善之间的矛盾，济南高新区没有停留在简单提供补贴或建设人才公寓的层面，而是选择了一条更需担当、更见匠心的路径：在住房租赁这一服务群众的具体工作中主动“靠前一步”，通过机制创新、平台搭建、服务下沉，系统性破解人才住房难题，从而为人才高地建设赢得“先行一步”的战略主动。
一、理论之基——“靠前一步”与“先行一步”的辩证关系在住房领域的具象化
要理解济南高新区住房租赁实践的价值，必须首先厘清“靠前一步”的服务理念与“先行一步”的人才战略之间内在的逻辑关联。
（一）住房服务“靠前一步”的核心内涵
“靠前一步”，绝非简单的地理位置前移或工作时间提前，它是一种主动作为、未诉先办的服务理念，是一种重心下移、力量下沉的工作方法，是一种响应需求、解决问题的效率追求。在住房租赁领域，“靠前一步”意味着政府角色从传统的监管者、后端干预者，向引导者、服务者、前端布局者转变。其具体体现为：
一是需求感知的靠前。不再被动等待人才反映住房困难，而是主动深入企业、园区、社区，通过大数据分析、问卷调查、面对面访谈等方式，精准摸排不同层次、不同类型人才（如新就业大学生、青年科技人才、核心技术骨干、外籍专家等）的住房需求、租金承受能力、区位偏好、服务期望，为精准供给提供数据支撑。
二是资源整合的靠前。不再是零敲碎打地筹集房源，而是系统性地规划、整合、盘活市场存量房源、国有闲置资产、产业园区配套住房等，建立多层次、全覆盖的租赁房源蓄水池，并主动引导和规范市场机构参与。
三是平台搭建的靠前。不再是让人才在纷繁复杂的市场中自行摸索，而是由政府主导或强力引导，打造权威、便捷、可靠的人才安居帮办平台，实现机构备案、人员实名、不良信用等信息的动态更新和公开查询，降低交易成本和风险。
四是政策保障的靠前。不仅仅是出台补贴政策，更是将服务嵌入其中。例如依托济南市住房租赁综合服务系统，积极帮助来济务工的人才办理租赁合同备案，解决其租房过程中的子女入学、公积金提取等关联问题，提供标准化的租赁合同范本和法律咨询服务。
五是监管维权的靠前。不再是等问题爆发后才介入，而是通过建立房源核验、机构信用评价、资金监管、纠纷快速调解等机制，事前防范风险，事中加强监督，事后快速响应，营造公平、透明、安全的租赁环境。
（二）人才高地“先行一步”的必然要求
对于人才而言，“安居”不仅是遮风避雨的物理空间，更是情感寄托和精神归属。住房服务的优劣，直接决定了一个区域在人才竞争中的位势。
一是降低落户成本，提升初始吸引力。便捷、可靠、性价比高的租房服务，能显著降低人才，尤其是刚毕业大学生和初来乍到者的安家成本和时间成本，使其能快速稳定下来，投入工作。这是吸引人才的“第一印象”。
二是增强归属感，激发长期留驻意愿。一个稳定、舒心、服务周到的租住环境，能让人才产生“家”的感觉，增强对区域的认同感和归属感，从而更倾向于长期扎根发展。
三是优化生活品质，释放创新创造活力。将住房与交通、商业、文体、教育等公共服务配套同步规划、同步建设，形成便捷生活圈，使人才从通勤奔波和生活琐事中解放出来，将更多精力专注于事业。
四是彰显城市温度，塑造区域品牌形象。细致入微的住房保障服务，是区域尊重人才、爱护人才最直观的体现，能够形成强大的口碑效应，塑造近悦远来的品牌形象，形成引才的“滚雪球”效应。
（三）内在统一：住房保障是人才生态的压舱石
在住房租赁服务上“靠前一步”，实质上是在为人才高地建设进行最重要的“环境投资”和“信心投资”。它解决了人才发展的后顾之忧，提升了区域的人才承载力和黏性，是“先行一步”赢得人才竞争不可或缺的基础性、先导性工程。济南高新区的实践，正是对这一逻辑的生动诠释。
二、济南高新区之实践——“靠前一步”破解住房租赁难题的体系化作战
“靠前一步”重在“先行先试”。济南高新区直面人才住房难题，以“靠前一步”的服务理念为引领，打出了一系列组合拳，构建了覆盖全链条、服务全方位的住房租赁市场监管体系。
（一）多层次开展法律宣传，让法治观念“入心入脑”
高新区通过以案释法、情景模拟等生动形式，让群众在寓教于乐中掌握法律知识，真正构建起知法、懂法、用法的法治环境，切实保障租赁双方合法权益。
一是开展室外普法宣传。高新区规划建设部会同舜华路街道办事处、济南辉跃公寓管理有限公司等优质企业，连续开展多场《住房租赁条例》的线下宣传活动，聚焦租赁旺盛的小区门口、商业写字楼及体育公园门口等人流量较大的位置，通过“有奖问答”、“赠送礼品”等方式吸引群众关注，呼吁群众自发性地参与到住房租赁市场的规范化建设中来。
二是张贴宣传租房告知。制发《致租赁住房产权人的一封信》、《致租赁住房转租经营者的一封信》、《致租赁住房租客的一封信》，通过小区业主群、企业微信群、租客备案群等渠道，分别向产权人、租赁住房经营者、住房租客等群体进行宣传，明确各类租赁当事人的责任及义务，详尽说明租赁房屋可能遇到的各类问题及隐患，并要求小区物业公司在小区公告栏等显著位置张贴，向居民告知。
三是推出线上视频展播。依托“高新发布”等新闻媒体，推出《建管之声》等系列宣传视频，以服务群众为出发点，发布政策解读、办事流程讲解、工作经验总结推广等内容。制作《住房租赁大访谈》等十期系列访谈节目，通过不同定位、不同角色、不同视角解读国家最新政策，引导社会形成学法懂法守法的良好风气。
（二）多维度制定行业政策，加强管理“内核驱动”
济南高新区从制度设计源头着手，构建起涵盖市场主体、租赁行为、纠纷调解等多维度的政策体系，为行业健康发展提供了坚实的制度保障。
一是规范市场主体。印发《关于加强高新区房地产经纪机构及住房租赁企业备案的通知》，要求在高新区开展住房租赁业务的均需要成立市场主体，并在取得营业执照之日起 30 日内按要求进行企业备案或办理开业报告。
二是规范合同签约行为。印发《关于规范住房租赁合同签约行为的指导意见》并公开推广。该意见从合同邀约、费用收取、规范解约、违约责任等方面对租房合同签约行为进行规范，明确禁止了乱收费等不合法的经营行为，明确由租客承担的责任不得超过合理数额。在现有法制框架下，该意见的出台具有积极的引导意义。
三是充分运用人民调解。创新调解机制，化解基层矛盾， 出台《济南高新区住房租赁纠纷人民调解工作指导意见》，将人民调解作为化解租赁纠纷的首要防线。探索“人民调解+司法确认”模式，赋予调解协议强制执行力，为群众提供了高效、低成本的非诉讼纠纷解决途径，促进了社区和谐稳定。
（三）加强干部队伍建设，汇聚工作“精兵良将”
济南高新区着力打造专业化住房租赁管理队伍，通过“理论培训+实战演练”相结合的模式，系统性开展政策解读、群众工作方法、风险应急处置等专项培训，为住房租赁服务工作提供坚强组织保障。
一是搭建和完善工作机制。显著扩容高新区整顿规范住房租赁市场工作专班，成员单位由14个增至23个，构建起“横向到边、纵向到底”的网格化管理体系。要求各街道办事处参照建立相应机制，优化协同治理、降维配合功效，依托“街道吹哨、部门报到”机制，实现违法违规行为的快速发现与联动处置，市场秩序明显好转。
二是开展干部队伍培训。基层是住房租赁管理的最后一公里。为了做好基层工作人员培训，高新区组织召开多场法治培训会，通过“一件事”解决“一类事”，为基层治理赋能增效。组织宣讲活动进街道、进社区，邀请全区从事住房租赁工作的街道及社区工作人员参与学习，提高基层服务人员的法律知识储备。
三是加强干部交流学习。2025年5月，高新区规划建设部张源书记带队赴成都市考察学习基层治理工作经验；9月，高新区邀请历下区、天桥区、章丘区、济阳区、长清区等相关区县开展住房租赁业务研讨，通过跨地市、跨区县交流学习，开拓干部理论视野、增加干部管理经验。
（四）加强市场规范管理，引导市场“以良驱劣”
加强住房租赁市场规范管理，核心在于建立完善的监管体系，大力扶持讲信誉、品质优的规范机构，以此树立行业标杆，挤压不良行为的生存空间，引导市场形成“良币驱逐劣币”的健康发展机制。
一是开展市场集中整顿。印发《济南高新区住房租赁市场专项整治实施方案》，聚焦住房租赁领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，开展住房租赁市场专项整治，推动住房租赁市场秩序好转、住房租赁领域矛盾纠纷减少及营商环境与生活环境有效提升。
二是加强市场巡查检查。会同劳动监察、市场监管等部门对企业开展“双随机、一公开”检查，制定年度检查计划，依托“鲁执法”工作平台“定位入企”，现场完成检查单情况填写；常态化开展住房租赁合同备案检查，对已备案的出租房屋开展检查“回头看”，发现出租房屋内存在违法违规行为的责令改正，并撤销备案。
三是约谈存在问题企业。坚定站稳人民立场，通过市民热线、信访等渠道收集住房租赁企业违法违规问题线索，对群众反应强烈、不满意程度高的企业及时组织多部门联合约谈，下达《责令限期改正通知书》，要求企业规范经营及时改正违法违规行为。
四是调查处置违法行为。对通过群众举报、巡查检查等渠道发现的住房租赁领域违法违规行为第一时间开展调查，对问题较轻的企业及从业人员开展行政询问，制作询问笔录，依法依规移交城管部门处罚；对问题较多、拒不改正的组织多部门开展联合执法，提高震慑力度。
五是扶持优质头部企业。稳定房地产市场的关键在于聚焦核心、守住风险底线，高新区工作中注意发现本地扎根生长的优质企业，与优质企业提高交流座谈频次，提升企业本土发展信心，对企业的意见建议积极采纳，并引导其发展成为行业标杆企业。
（五）加强行业信用管理，让失信企业“无处遁形”
构建“一处失信、处处受限”的惩戒格局，通过建立跨部门、全覆盖的信用信息共享平台，对失信企业实施联合惩戒，在市场准入、便利性服务等方面依法予以限制，提高企业失信成本。
一是落实信用管理机制。依托《济南市住房租赁企业及从业人员信用管理办法》、《济南市住房租赁企业及从业人员信用评分标准》相关要求，对企业进行失信行为采集，扣减相应分数后进行等级评定，定期发布《住房租赁企业及从业个人不良信用信息公示》，并对信用不良的企业限制其享受相关服务。
二是开展守信激励工作。对于已经被列入失信名单的企业，如果其有意规范经营，承诺遵纪守法、认真解决群众反映的问题，则在其改正违法违规行为后及时将其移出失信名单，恢复其享受的发布房源等各项公共服务内容，同时做好企业的信用持续监管，定期开展企业行为复查，直至企业养成诚实守信的良好习惯。
三是引导行业自律自管。联合市住房租赁协会制定《高新区规范住房租赁市场良性发展行业自律公约》及《高新区住房租赁市场资金规范监管公约》，推动行业自律、规范经营行为，明确押金纠纷“谁主张谁举证”原则，遏制随意克扣押金行为，规定合同审阅期和关键条款说明义务，保障承租人知情权与公平交易权，引导市场主体从被动监管向主动规范转变。
（六）提高政策研究水平，在政策把握上“靠前一步”
提高政策研究水平，关键在于强化前瞻性与精准度，加强对经济形势和行业趋势的预判分析，做到见事早、行动快，在政策理解和落实上始终“靠前一步”，掌握工作主动权。
一是开展最新政策解读。国家《住房租赁条例》施行后，高新区规划建设部业务负责同志带着相关工作人员深入研究和解读，逐字逐句了解政策阐述的内容，对于把握不准的及时向上级主管部门请示，对政策吃准、吃透，面对群众咨询时保证口径统一、上下一致。
二是加强与律师事务所的合作。住房租赁市场的监管虽然属于政府行为，但是租赁合同的生效和执行却是民事行为，两种行为性质不同却相辅相成。高新区规划建设部加强与律师事务所的合作，特别邀请参与《济南市物业管理条例》起草工作的知名律师参与住房租赁行业的政策梳理和解读，同时为产生民事纠纷的群众提供法律咨询服务。
三是创新基层治理实践。为了更好的贯彻落实上级政策，高新区不断在基层治理中探索实践，例如运用“人民调解”解决住房租赁纠纷问题、对村民安置小区内的房屋办理租赁合同备案、搭建跨层级跨部门的协同治理机制等，这些做法都是住房租赁管理的大胆尝试，通过创新实践趟出管理路子，并把优秀经验上升为理论成果。
三、成效与启示——“靠前服务”如何赋能高新区“人才先行”
济南高新区在住房租赁领域“靠前一步”的系统性实践，已经结出了丰硕的成果，并为人才高地建设带来了深远的积极影响。
（一）实践经验
一是人才吸引力显著提升。便捷、安心、有保障的住房服务，成为高新区引才聚才的“金字招牌”。近年来，高新区人才净流入率持续保持高位，尤其对青年人才的吸引力倍增。许多人才坦言，高新区在解决住房问题上的诚意和效率，是他们选择留下的关键因素。
二是人才稳定性不断增强。规范的租赁关系、稳定的租金预期、用心的社区服务，有效减少了人才的频繁流动。企业反馈，核心员工的流失率因住房保障的完善而明显下降，团队稳定性增强。
三是创新创业生态持续优化。人才安居乐业，心无旁骛地投入研发和创新。住房保障体系的完善，间接促进了高新区内科技成果的转化和高新技术企业的成长，形成了“人才带动产业，产业集聚人才”的良性循环。
四是区域治理现代化水平提高。住房租赁平台的建设和运营，不仅是服务人才的窗口，也成为了高新区提升数字化治理能力、实现“一网通办”的重要实践。其在数据整合、流程再造、部门协同方面的经验，为其他领域的公共服务提供了范本。
五是房地产市场健康发展。官方平台的权威性和规范性，对区域内住房租赁市场起到了“压舱石”和“风向标”的作用，有效平抑了租金波动，遏制了市场乱象，促进了整个租赁市场的健康有序发展。
（二）理论成果
一是在全国案例大赛中斩获殊荣。2020年8月，高新区规划建设部牵头撰写的《被“放任”的群租房乱象：街头官僚的选择性执法与注意力分配逻辑》在第四届中国研究生案例大赛中斩获二等奖，在山东省各支参赛队伍中取得最高荣誉。2021年10月，该成果被山东省教育厅评选为山东省研究生优秀成果一等奖。2024年5月，全国公共管理专业学位研究生教育指导委员会评选2023年公共管理案例，该成果再次入库。
二是调研成果取得显著突破。2025年3月，济南市人民政府研究室公布2024年度全市政府系统优秀调研成果评选情况，高新区规划建设部提报的《济南市住房租赁市场调研报告》获评全市优秀调研成果三等奖。该报告是全市180篇优秀调研成果中唯一一篇以住房租赁为视角的报告，从高新区现状出发，站在全市的角度对租赁市场运行情况进行分析，并提出对策建议，对破解租赁市场现存短板、切实维护租房群众合法权益、建设高活力品质生活区等具有重要参考意义，体现出高新区规划建设部在以文辅政、学以致用等方面取得的突出成就。
三是连续4年在全国权威论坛中获奖。2025年8月20日，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国建设报社联合主办的“住房租赁：法治护航高质量发展”2025中国住房租赁发展论坛顺利举办，高新区规划建设部牵头研究成果《<住房租赁条例>出台对基层治理格局可能产生的影响》再度斩获荣誉，已连续4年获奖（前三年成果分别为：2022年优秀奖《长租房市场规律分析及对策建议》、2023年三等奖《保障性租赁住房发展问题及建议》、2024年优秀奖《住房租赁管理经验分享》），此项成绩充分体现了高新区各部门在住房租赁领域协同配合，勇于实践的工作作风，也展现了高新区破解住房租赁领域各类难题的决心和信心。为行业高质量发展提供了有益借鉴。
四是案例研究成果入选房地产蓝皮书。2025年9月，济南高新区规划建设部牵头撰写的案例《以人民调解构筑租赁纠纷化解"第一道防线"—济南高新区风华社区调处案例》成功入选《中国房地产发展报告（2025）》蓝皮书。该智库系列房地产蓝皮书由中国社会科学院、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国城市经济学会主编，社会科学文献出版社出版，纳入“十二五”“十三五”“十四五”时期国家重点出版物出版专项规划项目，是中国社会科学院“数字化决策与国家治理实验室”（项目编号:2024SYZH010）阶段性研究成果。
四、未来展望——推动“靠前一步”服务迈向更高水平
尽管住房租赁管理工作取得了一定成效，但济南高新区的探索并未止步。面对人才发展的新要求和住房市场的新趋势，高新区正在谋划将“靠前一步”的服务推向新的高度。
一是服务理念再深化。从“有得住”向“住得好”升级。更加关注居住空间的品质、绿色、健康与智慧化，推动建设更多符合绿色建筑标准、配备智能家居、拥有丰富公共交流空间的高品质人才社区。
二是平台功能再拓展。继续拓展“高新区人才安居帮办平台”功能，不仅解决租房问题，更整合融入家政、维修、购物、社交、职业发展等生活与职业服务，打造线上线下一体化的人才生活服务生态圈。
三是政策体系再完善。探索建立更加灵活、可持续的租购并举支持体系。研究探索“先租后售”、“租购同权”等创新机制，进一步打通人才住房的阶梯式消费路径，满足人才长期发展的预期。
四是区域协同再加强。推动住房保障政策与产业规划、空间规划、交通规划更紧密地衔接。在更大范围内统筹房源布局，通过完善轨道交通和快速路网，引导人才向更有发展空间的区域集聚，实现全域范围内的职住平衡。
五是智慧监管再升级。运用物联网、人工智能等技术，加强对租赁住房小区安全、消防、环境卫生的智能监测和管理，提升社区治理的现代化水平，为人才营造更安全、更有序的居住环境。
济南高新区的实践证明，“在服务群众工作中靠前一步，才能在人才高地建设上先行一步”并非一句空洞的口号，而是蕴含着深刻发展逻辑的行动指南。住房问题，作为群众关切的焦点、人才焦虑的痛点，正是检验政府服务理念和治理能力的试金石。
高新区选择在这一领域倾注心力、靠前服务，看似是在解决一个具体的民生问题，实则是在构筑人才竞争中最难以复制的软实力优势。高新区通过系列动作和服务延伸，狠抓作风建设，将“安居”这件人才关心的“关键小事”，做成了提升区域吸引力、竞争力的“战略大事”，聚力打造“高活力品质生活区”。
人才高地建设，要求我们具备一种“于细微处见真章”的洞察力，一种“于未响时先回应”的行动力，一种“于服务中赢未来”的战略远见。当每一位来到高新区的人才，都能便捷地找到一个温暖、安稳的归宿，他们心中萌发的，将不仅是对一个住所的满意，更是对这片创新创业热土的深深认同与无限期待。
济南高新区在住房租赁领域的“靠前一步”，已然为其在波澜壮阔的人才竞争中赢得了宝贵的“先行一步”。未来，济南高新区将继续秉持这一理念，不断深化和拓展服务的内涵与外延，必将在打造人才集聚高地的征程上行稳致远，为区域高质量发展注入更加澎湃、更加持久的人才动能。
（执笔人：王志刚 济南高新区管委会规划建设部党组成员、副部长，董峰 济南高新区管委会规划建设部资源管理支部宣传委员、六级主办）
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